AKTUALITY

 

Antidiskriminační zákon je účinný!

 

 

 

 

 

 

ZÁNIK NÁJMU BYTU

 

Úprava zániku nájmu bytu je obsažena v §§ 710 až 712 OZ. Nájemní vztah může zaniknout třemi způsoby:
a) písemnou dohodou uzavřenou mezi pronajímatelem a nájemcem, v této dohodě musí být přesně uvedeno k jakému datu nájem zaniká,

b) uplynutím doby, pokud se jednalo o nájemní vztah uzavřený na dobu určitou,

c) písemnou výpovědí, ve které musí být uvedena lhůta skončení nájmu, a to nejméně 3 měsíce tak, aby skončila ke konci kalendářního měsíce. Tato výpověď může být dána pouze z některého z níže uvedených důvodů (§ 711 OZ) a navíc je potřeba přivolení soudu (pronajímatel tedy musí podat žalobu na vystěhování nájemce). Jednotlivé výpovědní důvody jsou následující:


a)   potřebuje-li pronajímatel byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zeťe nebo snachu,  své rodiče nebo sourozence.  V praxi je bytová potřeba pronajímatele i bytová potřebou dalších osob dána tam, kde, kde tyto osoby nemají vlastní byt, popř. bydlí v bytě o menší podlahové ploše či v v bytě hůře vybaveném, něž je byt nájemce. Dále je dána i tam, kde tyto osoby bydlí v místě vzdálenějším od pracoviště nebo města, než je umístěn byt nájemce. V určitých konkrétních případech může být dána i tam, kde vlastník či spoluvlastník nemovitosti chce realizovat své vlastnické právo (zejména právo užívání) , jakož i o dům  osobně pečovat a udržovat jej.
V těchto případech má nájemce právo na náhradní byt, který by měl podle místních podmínek být   zásadně rovnocenný bytu, který má nájemce vyklidit. Jedná se o tzv. přiměřenou bytovou náhradu (blíže viz. bytové náhrady). Zároveň může soud v odůvodněných případech uložit pronajímateli povinnost nahradit nájemci stěhovací náklady, jež určí ( § 711 odst. 3 OZ).

b) jestliže nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele a pronajímatel potřebuje služební byt pro jiného nájemce, který pro něho bude pracovat. V tomto případě se jedná o služební byt.                                                                            Pokud v těchto případech přestal vykonávat práci bez zjevného důvodu, stačí nájemci při vyklizení poskytnout přístřeší (tj. provizorium do té doby, než si nájemce opatří řádné ubytování a prostor k uskladnění bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby). Soud však může rozhodnout, že  z důvodů hodných zvláštního zřetele, má nájemce právo na náhradní byt o menší podlahové ploše, nižší kvalitě a méně vybavený, popř. i náhradní byt mimo obec, než je vyklizovaný byt, anebo právo na náhradní ubytování.

c) jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě.  Výstrahou je nejen písemné upozornění pronajímatele, ale i opatření či rozhodnutí orgánů místní samosprávy či státního orgánu (postih za přestupek či trestný čin). Nájemce však neodpovídá za osoby, které se v bytě pravidelně nezdržují (návštěvy), ale odpovídá pouze za ty osoby, které s ním bydlí. Jestliže tyto osoby, které  s ním bydlí, přes písemnou  výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě (např. vyvolávají výtržnosti či jiné nepřístojnosti  jako devastace bytu, fyzické napadání a šikanování ostatních nájemníků atd.), lze použít tohoto výpovědního důvodu. Výstrahou však není pouhé napomenutí či upozornění na nepřístojné chování, není-li z nich patrno, že se jimi míní založit  možnost výpovědi.
V tomto případě stačí nájemci při vyklizení bytu poskytnout přístřeší. Jde-li o rodinu s nezletilými dětmi a jsou-li  zde dány důvody hodné zvláštního zřetele, může soud rozhodnout, že nájemce má v těchto případech právo na náhradní ubytování, popř. i na náhradní byt.

d) jestliže nájemce hrubě porušuje své povinouti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné nebo úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu za období delší než tři měsíce.  Kromě neplacení nájemného nebo úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu za období delší než 3 měsíce, je možné sem zařadit i případy, kdy např. nájemce  provádí bez předchozího souhlasu pronajímatele stavební úpravy v bytě, jimiž se byt podstatně mění, zejména děje-li se tak opakovaně. Dále se lze zařadit případy, kdy nájemce užívá byt k jiným  účelům, než k bydlení  (např. k podnikání), dá-li byt do podnájmu jiné osobě atd.
V tomto případě stačí nájemci při vyklizení bytu poskytnout přístřeší. Jde-li o rodinu s nezletilými dětmi a jsou-li  zde dány důvody hodné zvláštního zřetele, může soud rozhodnout, že nájemce má v těchto případech právo na náhradní ubytování, popř. i na náhradní byt.

e) je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo domem naložit tak, že  byt nelze užívat nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu dále užívat.  Použití tohoto důvodu bude zpravidla vázáno na rozhodnutí stavebního úřadu, z něhož bude soud vycházet. Co se bude považovat za delší dobu bránící užívání bytu nebo domu, bude vždy závislé na konkrétních okolnostech případu. Delší dobou by např. neměla být doba obvyklá pro rekonstrukci tzv. stoupaček v domě, pokud ovšem za tímto účelem  není třeba provádět rozsáhlé stavební práce.. Delší dobou nebude obvykle doba  asi 3-4 týdnů, která bývá potřebná pro rekonstrukci vodovodního potrubí nebo odpadů a související s instalací v panelovém domě.
V těchto případech má nájemce zásadně právo na přiměřený náhradní byt - blíže viz bytové náhrady.

f) jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory, určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostor chce tento byt užívat.
V těchto případech má nájemce zásadně právo na přiměřený náhradní byt - blíže viz bytové náhrady.


g) má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze  spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt.  Podstatný je stav v době vyhlášení rozsudku soudem a tyto případy je třeba posuzovat individuálně. V tomto případě stačí nájemci poskytnout přístřeší.

h) neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů anebo ho bez vážných důvodů užívá jen  občas. Za vážné důvody by bylo možné považovat např. dlouhodobé ústavní léčení, výkon vojenské služby, dlouhodobé služební cesty, výkon práce mimo bydliště atd. Mezi tyto případy však nelze řadit situace, kdy nájemce bude ze zdravotních či rekreačních důvodů trávit větší část roku např. na své chatě.  V tomto případě stačí nájemci poskytnout přístřeší.

i) jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba. Tento výpovědní důvod umožňuje, aby byty zvláštního určení nebo byty v domech zvláštního určení bylo možno lépe využívat v souladu s jejich určením. Výpovědní důvod bude dán , není-li nájemce zdravotně postižená osoba. Takový nájemce má při vyklizení právo na přiměřený náhradní byt.


Pokud  by pronajímatel bez zvláštních důvodů nevyužil  vyklizeného bytu k účelu, pro který soud k výpovědi nájmu přivolil, může soud na návrh nájemce rozhodnout, že pronajímatel je povinen nájemci, který byt uvolnil, uhradit dodatečně stěhovací náklady a další náklady spojené s potřebnou úpravou náhradního bytu. Soud  může dále pronajímateli uložit, aby nájemci uhradil rozdíl ve výši nájemného z dosavadního bytu a z bytu náhradního, až za dobu 5 let, počínaje měsícem, v němž se nájemce přestěhoval do náhradního bytu, nejdéle však do doby, kdy nájemce ukončil nájem náhradního bytu. Právo nájemce na úhradu rozdílu v nájemném  se v období 5 let nepromlčují.