AKTUALITY

 

 

 

 

 

 

 

NÁJEMNÍ SMLOUVA


a) Právní úprava
Nájemní smlouva týkající se nájmu bytu je upravena v § 685 a v § 686 občanského zákoníku (dále jen OZ). Určitou dílčí úpravu lze nalézt také v zákoně 102/1992 Sb., dále v nálezu Ústavního soudu  č. 231/2000 Sb., v zákoně o vlastnictví bytů (72/1994 Sb.) a v cenovém výměru MF ČR č. 01/2002 (výše nájemného).

b)   Definice bytu
V nájemní smlouvě jsou používány určité termíny, jejichž definice jsou různě roztříštěny napříč právní úpravou. Jedná se zejména o definici bytu, která je uvedena v § 2 písm. b) zákona o vlastnictví bytů, která stanoví, že za byt je považována místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu (rozhodnutí o kolaudaci stavby) určeny k bydlení.
Definice služebního bytu je uvedena v § 7 zákona č. 102/1992 Sb. Tak, že za služební byt je považován byt sloužící k zajišťování prací vykonávaných nájemcem ve prospěch pronajímatele.
V tomtéž zákoně (§ 9) je uvedena i definice  bytů zvláštního určení, za něž jsou považovány  byty zvlášť upravené pro ubytování zdravotně postižených osob.
Dále tento zákon v § 10 upravuje i byty v domech zvláštního určení. Za ty jsou považovány  byty v domech s pečovatelskou službou a v domech s komplexním zařízením pro zdravotně postižené občany.
S nájemní smlouvou také souvisí  pojem příslušenství bytu, které je definováno v  § 121 odst. 2 OZ tak,  že se jím rozumí vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Za vedlejší místnosti  je možno považovat neobytné místnosti v bytě, které však jsou určeny k užívání s bytem, jako například neobytné kuchyně, neobytné haly a komory, koupelny, spíže, šatny, záchody, předsíně atd. Za vedlejší prostory, které leží mimo byt a které jsou však rovněž určeny k užívání s bytem lze považovat sklepy, dřevníky, kůlny atd. Nelze sem však řadit např. garáž, neboť neslouží k uspokojování bytových potřeb.

c) Náležitosti nájemní smlouvy
Každá nájemní smlouva musí obsahovat  především označení bytu a jeho příslušenství (kde se byt nachází, výměra bytu, počet místností, příslušenství nacházející se bytě, zda k bytu patří vedlejší prostory umístěné mimo byt - sklep, půda atd.)
Dále musí být v nájemní smlouvě uveden rozsah užívání bytu (např. počet osob, které budou byt obývat společně s nájemcem, stav bytu před nastěhováním nájemců atd.)
Podstatnou náležitostí nájemní smlouvy je i způsob výpočtu nájemného, jakož i úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši (úhrady za energie, vodné stočné, platba z odvod odpadů atd.).
Nájemní smlouva, která byla uzavřena po 1. 1. 1995 musí mít písemnou formu. Pokud nedošlo k jejímu uzavření písemně, znamená to absolutní neplatnost nájemní smlouvy, což znamená, že v případném sporu z této smlouvy by k neplatnosti soud musel přihlédnout z úřední povinnosti (jednalo by se o užívání bytu bez právního důvodu a hrozilo by vystěhování z bytu bez jakékoli bytové náhrady). Nájemní smlouvy uzavřené před 1. 1. 1995 v ústní formě zůstávají nadále v platnosti, nicméně by bylo dobré je v zájmu právní jistoty uzavřít písemně za stejných podmínek.


d) Doba trvání nájemní smlouvy
Nájemní smlouva může být uzavřena jak na dobu neurčitou, tak i dobu určitou. Pokud není doba nájmu dohodnuta, má se za to, že  nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou.
Největší rozdíly mezi oběma druhy smluv lze spatřovat především v možnostech jejich vypovězení, tedy v ukončení nájemního vztahu.
Nájemní smlouva na dobu určitou zaniká uplynutím doby, na kterou byla smlouva sjednána. Pokud však  nájemce přesto byt užívá i po uplynutí této sjednané doby a pronajímatel proti tomu nepodá žalobu na vyklizení nemovitosti u soudu do 30 dnů (od uplynutí doby, na kterou byla nájemní smlouva sjednána), obnovuje se nájemní smlouva za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně. Nájem sjednaný na dobu delší než rok se obnovuje vždy na rok, nájem sjednaný na dobu kratší se obnovuje na tuto dobu. Nový nájemní vztah tedy vznikne bezprostředně  po zániku prvního, nevzniká tedy žádné mezidobí užívání předmětu nájmu bez právního důvodu. Tento postup lze uplatnit i opakovaně.
Pokud  však pronajímatel ve  30ti denní lhůtě podá žalobu na vyklizení nemovitosti, soud mu s největší pravděpodobností vyhoví a těchto případech nájemce nemá nárok na poskytnutí bytové náhrady. Blíže viz. bytové náhrady a zánik nájmu bytu.
Nájemní smlouva na dobu neurčitou může zaniknout buď písemnou dohodou (v případě souhlasu obou stran s ukončením nájmu, musí být uvedeno datum zániku nájmu), nebo písemnou výpovědí (v ní musí být uvedena lhůta skončení nájmu, a to nejméně 3 měsíce tak, aby  skončila na konci kalendářního měsíce). Výpověď může být dána pouze z některého z důvodů uvedených v § 711 OZ a pouze s přivolením soudu. Není tedy možné bez soudního jednání vypovědět nájemní vztah uzavřený na dobu neurčitou  jinak než dohodou. Blíže viz. zánik nájmu bytu a bytové náhrady.

e) Změna v osobě pronajímatele (prodej nemovitosti, ve které se nachází byty obývané nájemníky) a platnost nájemní smlouvy
V praxi jsou velmi časté případy, kdy dojde ke změně v osobě pronajímatele. Nejčastěji se jedná o situace, kdy město (obec) prodává bytový fond jiné osobě. Tímto prodejem dojde ke změně v osobě pronajímatele. Tato změna však nemůže mít žádný vliv na platnost původní nájemní smlouvy (uzavřené mezi původním pronajímatelem- městem a nájemcem).
Nový vlastník koupí nemovitosti převzal veškerá práva a povinnosti  vlastníka původního. To znamená, že nájemní smlouvy  uzavřené s původním vlastníkem jsou nadále v platnosti a není potřeba uzavírat nájemní smlouvy nové. Často však dochází k případům, kdy nový vlastník nemovitosti nájemce nutí k podpisu nové nájemní smlouvy (která je ve většině případů na dobu určitou), přičemž argumentuje tím, že on s nimi žádnou nájemní smlouvu neuzavřel, a tudíž v bytě bydlí bez právního důvodu, a hrozí jim vystěhováním. Motivací nového vlastníka k tomuto jednání může být snaha o co nejrychlejší vystěhování nájemců, kteří mají uzavřeny nájemní smlouvu na dobu neurčitou (musí respektovat regulované nájemné) a tyto byty pronajmout  osobám za nájemné tržní.
Toto chování je však v rozporu se zákonem. Pokud nájemce podepíše novému vlastníku nemovitosti novou nájemní smlouvu na dobu určitou, připravuje se také o případnou možnost získání náhradního bytu, neboť nájem u nájemní smlouvy na dobu určitou zaniká uplynutím této doby, bez možnosti bytové náhrady.
Závěrem je třeba nájemcům, kteří mají nájemní smlouvu na dobu neurčitou a řádně plní své povinnosti spojené s nájmem bytu (především nemají dluh na nájemném) v těchto situacích doporučit, aby novou nájemní smlouvu, která by byla na dobu určitou, nepodepisovali.