 |
       |
AKTUALITY
Antidiskriminační zákon je účinný!
PRÁVNÍ ÚPRAVA BYDLENÍ
1) Nájemní smlouva
2) Práva a povinnosti z nájmu bytu
3) Společný nájem bytu
4) Přechod nájmu bytu
5) Zánik nájmu bytu
6) Bytové náhrady
7) Výměna bytu
8) Podnájem bytu
9) Smlouva o ubytování
10) Příspěvek na bydlení
11) Přihlašování k trvalému pobytu
12) Náležitosti odvolání
13) Soudní poplatky
1) NÁJEMNÍ SMLOUVA
a) Právní úprava
Nájemní smlouva týkající se nájmu bytu je upravena v § 685 a v § 686 občanského zákoníku (dále jen OZ). Určitou dílčí úpravu lze nalézt také v zákoně 102/1992 Sb., dále v nálezu Ústavního soudu č. 231/2000 Sb., v zákoně o vlastnictví bytů (72/1994 Sb.) a v cenovém výměru MF ČR č. 01/2002 (výše nájemného).
b) Definice bytu
V nájemní smlouvě jsou používány určité termíny, jejichž definice jsou různě roztříštěny napříč právní úpravou. Jedná se zejména o definici bytu, která je uvedena v § 2 písm. b) zákona o vlastnictví bytů, která stanoví, že za byt je považována místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu (rozhodnutí o kolaudaci stavby) určeny k bydlení.
Definice služebního bytu je uvedena v § 7 zákona č. 102/1992 Sb. Tak, že za služební byt je považován byt sloužící k zajišťování prací vykonávaných nájemcem ve prospěch pronajímatele.
V tomtéž zákoně (§ 9) je uvedena i definice bytů zvláštního určení, za něž jsou považovány byty zvlášť upravené pro ubytování zdravotně postižených osob.
Dále tento zákon v § 10 upravuje i byty v domech zvláštního určení. Za ty jsou považovány byty v domech s pečovatelskou službou a v domech s komplexním zařízením pro zdravotně postižené občany.
S nájemní smlouvou také souvisí pojem příslušenství bytu, které je definováno v § 121 odst. 2 OZ tak, že se jím rozumí vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Za vedlejší místnosti je možno považovat neobytné místnosti v bytě, které však jsou určeny k užívání s bytem, jako například neobytné kuchyně, neobytné haly a komory, koupelny, spíže, šatny, záchody, předsíně atd. Za vedlejší prostory, které leží mimo byt a které jsou však rovněž určeny k užívání s bytem lze považovat sklepy, dřevníky, kůlny atd. Nelze sem však řadit např. garáž, neboť neslouží k uspokojování bytových potřeb.
c) Náležitosti nájemní smlouvy
Každá nájemní smlouva musí obsahovat především označení bytu a jeho příslušenství (kde se byt nachází, výměra bytu, počet místností, příslušenství nacházející se bytě, zda k bytu patří vedlejší prostory umístěné mimo byt - sklep, půda atd.)
Dále musí být v nájemní smlouvě uveden rozsah užívání bytu (např. počet osob, které budou byt obývat společně s nájemcem, stav bytu před nastěhováním nájemců atd.)
Podstatnou náležitostí nájemní smlouvy je i způsob výpočtu nájemného, jakož i úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši (úhrady za energie, vodné stočné, platba z odvod odpadů atd.).
Nájemní smlouva, která byla uzavřena po 1. 1. 1995 musí mít písemnou formu. Pokud nedošlo k jejímu uzavření písemně, znamená to absolutní neplatnost nájemní smlouvy, což znamená, že v případném sporu z této smlouvy by k neplatnosti soud musel přihlédnout z úřední povinnosti (jednalo by se o užívání bytu bez právního důvodu a hrozilo by vystěhování z bytu bez jakékoli bytové náhrady). Nájemní smlouvy uzavřené před 1. 1. 1995 v ústní formě zůstávají nadále v platnosti, nicméně by bylo dobré je v zájmu právní jistoty uzavřít písemně za stejných podmínek.
d) Doba trvání nájemní smlouvy
Nájemní smlouva může být uzavřena jak na dobu neurčitou, tak i dobu určitou. Pokud není doba nájmu dohodnuta, má se za to, že nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou.
Největší rozdíly mezi oběma druhy smluv lze spatřovat především v možnostech jejich vypovězení, tedy v ukončení nájemního vztahu.
Nájemní smlouva na dobu určitou zaniká uplynutím doby, na kterou byla smlouva sjednána. Pokud však nájemce přesto byt užívá i po uplynutí této sjednané doby a pronajímatel proti tomu nepodá žalobu na vyklizení nemovitosti u soudu do 30 dnů (od uplynutí doby, na kterou byla nájemní smlouva sjednána), obnovuje se nájemní smlouva za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně. Nájem sjednaný na dobu delší než rok se obnovuje vždy na rok, nájem sjednaný na dobu kratší se obnovuje na tuto dobu. Nový nájemní vztah tedy vznikne bezprostředně po zániku prvního, nevzniká tedy žádné mezidobí užívání předmětu nájmu bez právního důvodu. Tento postup lze uplatnit i opakovaně.
Pokud však pronajímatel ve 30ti denní lhůtě podá žalobu na vyklizení nemovitosti, soud mu s největší pravděpodobností vyhoví a těchto případech nájemce nemá nárok na poskytnutí bytové náhrady. Blíže viz. bytové náhrady a zánik nájmu bytu.
Nájemní smlouva na dobu neurčitou může zaniknout buď písemnou dohodou (v případě souhlasu obou stran s ukončením nájmu, musí být uvedeno datum zániku nájmu), nebo písemnou výpovědí (v ní musí být uvedena lhůta skončení nájmu, a to nejméně 3 měsíce tak, aby skončila na konci kalendářního měsíce). Výpověď může být dána pouze z některého z důvodů uvedených v § 711 OZ a pouze s přivolením soudu. Není tedy možné bez soudního jednání vypovědět nájemní vztah uzavřený na dobu neurčitou jinak než dohodou. Blíže viz. zánik nájmu bytu a bytové náhrady.
e) Změna v osobě pronajímatele (prodej nemovitosti, ve které se nachází byty obývané nájemníky) a platnost nájemní smlouvy
V praxi jsou velmi časté případy, kdy dojde ke změně v osobě pronajímatele. Nejčastěji se jedná o situace, kdy město (obec) prodává bytový fond jiné osobě. Tímto prodejem dojde ke změně v osobě pronajímatele. Tato změna však nemůže mít žádný vliv na platnost původní nájemní smlouvy (uzavřené mezi původním pronajímatelem- městem a nájemcem).
Nový vlastník koupí nemovitosti převzal veškerá práva a povinnosti vlastníka původního. To znamená, že nájemní smlouvy uzavřené s původním vlastníkem jsou nadále v platnosti a není potřeba uzavírat nájemní smlouvy nové. Často však dochází k případům, kdy nový vlastník nemovitosti nájemce nutí k podpisu nové nájemní smlouvy (která je ve většině případů na dobu určitou), přičemž argumentuje tím, že on s nimi žádnou nájemní smlouvu neuzavřel, a tudíž v bytě bydlí bez právního důvodu, a hrozí jim vystěhováním. Motivací nového vlastníka k tomuto jednání může být snaha o co nejrychlejší vystěhování nájemců, kteří mají uzavřeny nájemní smlouvu na dobu neurčitou (musí respektovat regulované nájemné) a tyto byty pronajmout osobám za nájemné tržní.
Toto chování je však v rozporu se zákonem. Pokud nájemce podepíše novému vlastníku nemovitosti novou nájemní smlouvu na dobu určitou, připravuje se také o případnou možnost získání náhradního bytu, neboť nájem u nájemní smlouvy na dobu určitou zaniká uplynutím této doby, bez možnosti bytové náhrady.
Závěrem je třeba nájemcům, kteří mají nájemní smlouvu na dobu neurčitou a řádně plní své povinnosti spojené s nájmem bytu (především nemají dluh na nájemném) v těchto situacích doporučit, aby novou nájemní smlouvu, která by byla na dobu určitou, nepodepisovali.
2) PRÁVA A POVINNOSTI Z NÁJMU BYTU
Práva a povinnosti z nájmu bytu jsou upraveny v §§ 687 až 699 OZ. Obecně je lze rozčlenit na práva a povinnosti nájemce a práva a povinnosti pronajímatele.
a) Práva pronajímatele bytu
Mezi práva pronajímatele lze zařadit zejména tato:
1) požadovat placení nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s nájmem bytu (v termínu, který byl předem dohodnut nebo přímo uveden v nájemní smlouvě)
2) požadovat odstranění provedených úprav a změn, které nájemce provedl bez souhlasu pronajímatele, a to bezodkladně (viz. § 694 OZ),
3) vypovědět nájemní smlouvu při naplnění některého z výpovědních důvodů (viz § 711 OZ),
4) požadovat po nájemci úhradu účelně vynaložených nákladů na opravy v bytě, které má provést na svůj náklad nájemce (§ 5 nařízení vlády č. 258/1995 SB. - jedná se zejména o opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových
krytin a výměny prahů a lišt; opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí a výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií; výměny vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, osvětlovacích tělesa domácích telefonů, včetně elektrických zámků; výměny uzavíracích kohoutů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt; opravy uzavíracích armatur na rozvodech vody, výměny sifonů a lapačů tuku; opravy měřičů tepla a teplé vody),
5) požadovat přístup do bytu za účelem kontroly, užívá-li nájemce byt řádným způsobem,
b) Práva nájemce bytu
Práva nájemce bytu jsou zejména tato:
1) nerušeně užívat byt, společné prostory a zařízení domu (§ 688 OZ),
2) požadovat od pronajímatele provedení oprav v bytě, ke kterým je pronajímatel povinen (§ 692 OZ + odstranění závad bránících řádnému užívání bytu, nebo jimiž je výkon nájemcova práva ohrožen podle § 691 OZ - nutností je potřebu oprav nebo odstranění závad pronajímateli oznámit bez zbytečného odkladu); pokud tak pronajímatel přes upozornění nájemce neučiní, je nájemce oprávněn provést opravu nebo odstranění závad v nezbytném rozsahu sám na své náklady a poté v prekluzivní lhůtě 6ti měsíců požadovat na pronajímateli jejich úhradu
3) na přiměřenou slevu z nájemného v případech, kdy není odstraněna oznámená závada, která podstatně nebo po delší dobu zhoršuje užívání bytu či domu nebo, kdy nejsou splněny sjednané služby (např. nedochází k odvozu odpadů) nebo je jejich plnění vadné (např. k odvozu odpadů dochází nepravidelně), jestliže se v důsledku toho užívání bytu zhoršilo. Právo na slevu z nájemného nebo z úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, je třeba uplatnit u pronajímatele bez zbytečného odkladu. Toto právo zaniká nebylo-li uplatněno do šesti měsíců od odstranění závad.
c) Povinnosti pronajímatele bytu
Mezi povinnosti pronajímatele bytu patří:
1) předat byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu (§ 687 OZ),
2) odstranit závady bránící řádnému užívání bytu (pokud nejde o závady, které má odstranit nájemce - § 691 OZ),
3) zajistit služby spojené s nájmem (většinou jsou součástí nájemní smlouvy),
4) doložit na základě žádosti nájemce, že výše cen služeb odpovídá platným předpisům
d) Povinnosti nájemce bytu:
Mezi povinnosti nájemce bytu jsou řazeny zejména tyto povinnosti:
1) platit včas nájemné a úhrady za plnění poskytované spolu s nájmem (služby),
2) platit poplatek z prodlení, pokud nájemné nebo úhradu za služby nezaplatí v daném termínu (§ 697 OZ),
3) odstranit stavební úpravy v bytě provedené bez souhlasu pronajímatele (694 OZ)
4) umožnit pronajímateli po předchozí písemné výzvě provedení instalace a údržby zařízení pro měření a regulaci tepla, teplé a studené vody, jakož i odpočet naměřených hodnot a stejně tak je povinen umožnit přístup k dalším technickým zařízením, pokud jsou součástí bytu a patří pronajímateli (§ 692 odst. 3 OZ),
5) při výkonu svých práv dbát na to, aby v domě bylo vytvořeno prostředí, zajišťující ostatním nájemcům výkon jejich práv (§ 690 OZ),
6) nestanoví-li nájemní smlouva jinak, hradit drobné opravy v bytě a náklady spojené s běžnou údržbou. Drobné opravy jsou definovány v § 5 nařízení vlády č. 258/1995 Sb. - jedná se zejména o opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových
krytin a výměny prahů a lišt; opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí a výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií; výměny vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, osvětlovacích tělesa domácích telefonů, včetně elektrických zámků; výměny uzavíracích kohoutů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt; opravy uzavíracích armatur na rozvodech vody, výměny sifonů a lapačů tuku; opravy měřičů tepla a teplé vody).
Běžná údržba je upravena v § 6 nařízení vlády č. 258/1995 Sb. následovně:
- náklady spojené s běžnou údržbou bytu jsou náklady na udržování a čištění bytu, které se provádějí obvykle při delším užívání bytu. Jsou jimi zejména pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 5 odst. 3 (plynospotřebičů apod.), malování včetně opravy omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn, čištění zanesených odpadů až ke stoupačce a vnitřní nátěry.
3) SPOLEČNÝ NÁJEM BYTU
a) společný nájem bytu osobami, kteří nejsou manželi
Společný nájem bytu jinými osobami než manželi je upraven v §§ 700 až 702 OZ. Tato úprava se vztahuje na případy, kdy má byt společně v nájmu více osob, kteří nejsou manželé. Tito společní nájemci mají stejná práva a povinnosti a obsah nájemního vztahu je stejný jako v případě nájmu pouze jednou osobou. Běžné záležitosti týkající se společného nájmu bytu může vyřizovat kterýkoli z nájemců. V ostatních záležitostech ( např. při podnájmu části bytu, dohodě o likvidaci škody většího rozsahu s pojišťovnou atd.) je třeba souhlasu (může být dán i dodatečně) všech společných nájemců, jinak je toto jednání neplatné. Z právních úkonů, které se týkají společného nájmu bytu, jsou oprávněni i povinni všichni společní nájemci rovným dílem. Pokud mezi společnými nájemci dojde k neshodě o právech a povinnostech vyplývajících ze společného nájmu bytu, rozhodne na návrh kteréhokoli ze společných nájemců soud. Kterýkoli ze společných nájemců může také podat návrh na zrušení společného nájmu v případech, kdy dojde ke vzniku jím nezaviněného stavu, který by bránil společnému užívání bytu společnými nájemci. V tomto případě by soud zároveň určil, jak bude vypadat další užívání bytu (kdo bude byt užívat).
Při posuzování případného nároku na bytovou náhradu toho ze společných nájemců, který po zrušení práva společného nájmu bytu podle ustanovení § 702 odst. 2 OZ nebyl určen dalším nájemcům bytu a který je povinen byt vyklidit, se použije ustanovení upravující vztahy svým obsahem i účelem nejbližší, tedy § 712 odst. 3 věta druhá OZ .
Při rozhodování o formě bytové náhrady (náhradní byt, náhradní ubytování, přístřeší) přihlíží soud zejména k příčinám zrušení práva společného nájmu bytu, k chování vyklizovaného nájemce za trvání nájemního vztahu, k jeho zásluhám o získání společného bytu a k jeho rodinným, zdravotním a sociálním poměrům.
b) společný nájem bytu manželi
Společný nájem bytu manželi je upraven v §§ 703 až 705 OZ. Základní podmínkou existence společného nájmu bytu manželi je, že manželé spolu trvale žijí. Pokud za trvání manželství se manželé nebo jeden z manželů stanou nájemci jiného než družstevního bytu, vzniká jim společný nájem. V případě, že se některý z manželů stal nájemcem nedružstevního bytu před uzavřením manželství, vzniká společný nájem uzavřením manželství.
V případě smrti jednoho z manželů, kteří byli společnými nájemci bytu, se stává jediným nájemcem pozůstalý manžel (§ 707 odst. 1 OZ).
Zrušení práva společného nájmu bytu manželi v případě rozvodu manželství je upraveno v § 705 OZ.
V prvé řadě je možno tuto situaci řešit dohodou. Tato dohoda musí obsahovat povinnost manžela, kterému nájem nevzniká, se z bytu vystěhovat. Zajištění náhradního bytu není nutné tam, kde bývalý manžel může užívat bez vážnějších překážek byt svého nového manžela (druha). Tuto dohodu lze uzavřít jen po nabytí právní moci rozsudku o rozvodu manželství, jinak by byla neplatná.
V případě, že dohoda možná není, může kterýkoli z bývalých manželů podat návrh soudu na zrušení tohoto společného nájmu bytu. Současně soud i určí, který z bývalých manželů bude moci byt dále užívat jako nájemce. Bytová náhrada pro tento případ je upravena v § 712 odst. 3 OZ (v úvahu připadá náhradní byt nebo náhradní ubytování).
4) PŘECHOD NÁJMU BYTU
Úprava přechodu nájmu bytu je upravena v §§ 706 až 709 OZ. Při přechodu nájmu bytu je nutno rozlišovat mezi dvěma skupinami osob, na které nájem přechází.
První skupina osob je tvořena dětmi, vnuky, rodiči, sourozenci, zeťem a snachou. Na tyto osoby (pokud nejde o byt ve společném nájmu manželů) přechází nájem bytu ze zákony, splňují-li tyto podmínky (§ 706 odst. 1 OZ):
a) prokáží-li, že žili s nájemcem v den jeho smrti, popř. v den jeho trvalého opuštění společné domácnosti (§ 708 OZ) ve společné domácnosti a zároveň
b) nemají vlastní byt.
Do druhé skupiny osob patří osoby, které pečovaly o společnou domácnost zemřelého nájemce (nebo nájemce, který trvale opustil společnou domácnost) nebo na něho byly odkázány výživou, za splnění těchto dalších podmínek:
a) prokážou-li že s nájemcem žily ve společné domácnosti alespoň po dobu 3 let před jeho smrtí (trvalým opuštěním společné domácnosti a zároveň
b) nemají vlastní byt
Společnou domácnost nelze ztotožňovat s existencí trvalého pobytu podle § 10 odst. 2 zákona o evidenci obyvatel, resp. trvalý pobyt na stejné adrese jako nájemce, který zemřel (trvale opustil společnou domácnost) ještě neznamená existenci společné domácnosti ve smyslu splnění uvedených podmínek přechodu nájmu bytu uvedených pod písm. a).
Ustanovení týkající se přechodu nájmu neplatí pro služební, byty zvláštního určení a byty v domech zvláštního určení (§ 709 OZ).
Tuto problematiku v bytech služebních, bytech zvláštního určení a v bytech v domech zvláštního určení upravuje § 713 OZ, který uvádí, že jestliže služební byt (lze přiměřeně použít i na byty zvláštního určení a na byty v domech zvláštního určení) po smrti nájemce (nebo poté, co nájemce služebního bytu trvale opustil společnou domácnost) nebo po rozvodu jeho manželství užívají dále manžel-ka, děti, rodiče, vnuci, sourozenci, zeť, snacha nebo osoba, která pečovala o společnou domácnost nebo na nájemce byla odkázána výživou, nejsou povinny se z bytu vystěhovat, dokud jim není zajištěn přiměřený náhradní byt. V odůvodněných případech může soud rozhodnout, že stačí náhradní byt o menší podlahové ploše, nižší kvalitě a méně vybavený, popřípadě i byt mimo obec, než je vyklizovaný byt nebo, že postačí poskytnutí náhradního ubytování.
5) ZÁNIK NÁJMU BYTU
Úprava zániku nájmu bytu je obsažena v §§ 710 až 712 OZ. Nájemní vztah může zaniknout třemi způsoby:
a) písemnou dohodou uzavřenou mezi pronajímatelem a nájemcem, v této dohodě musí být přesně uvedeno k jakému datu nájem zaniká,
b) uplynutím doby, pokud se jednalo o nájemní vztah uzavřený na dobu určitou,
c) písemnou výpovědí, ve které musí být uvedena lhůta skončení nájmu, a to nejméně 3 měsíce tak, aby skončila ke konci kalendářního měsíce. Tato výpověď může být dána pouze z některého z níže uvedených důvodů (§ 711 OZ) a navíc je potřeba přivolení soudu (pronajímatel tedy musí podat žalobu na vystěhování nájemce). Jednotlivé výpovědní důvody jsou následující:
a) potřebuje-li pronajímatel byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zeťe nebo snachu, své rodiče nebo sourozence. V praxi je bytová potřeba pronajímatele i bytová potřebou dalších osob dána tam, kde, kde tyto osoby nemají vlastní byt, popř. bydlí v bytě o menší podlahové ploše či v v bytě hůře vybaveném, něž je byt nájemce. Dále je dána i tam, kde tyto osoby bydlí v místě vzdálenějším od pracoviště nebo města, než je umístěn byt nájemce. V určitých konkrétních případech může být dána i tam, kde vlastník či spoluvlastník nemovitosti chce realizovat své vlastnické právo (zejména právo užívání) , jakož i o dům osobně pečovat a udržovat jej.
V těchto případech má nájemce právo na náhradní byt, který by měl podle místních podmínek být zásadně rovnocenný bytu, který má nájemce vyklidit. Jedná se o tzv. přiměřenou bytovou náhradu (blíže viz. bytové náhrady). Zároveň může soud v odůvodněných případech uložit pronajímateli povinnost nahradit nájemci stěhovací náklady, jež určí ( § 711 odst. 3 OZ).
b) jestliže nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele a pronajímatel potřebuje služební byt pro jiného nájemce, který pro něho bude pracovat. V tomto případě se jedná o služební byt. Pokud v těchto případech přestal vykonávat práci bez zjevného důvodu, stačí nájemci při vyklizení poskytnout přístřeší (tj. provizorium do té doby, než si nájemce opatří řádné ubytování a prostor k uskladnění bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby). Soud však může rozhodnout, že z důvodů hodných zvláštního zřetele, má nájemce právo na náhradní byt o menší podlahové ploše, nižší kvalitě a méně vybavený, popř. i náhradní byt mimo obec, než je vyklizovaný byt, anebo právo na náhradní ubytování.
c) jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě. Výstrahou je nejen písemné upozornění pronajímatele, ale i opatření či rozhodnutí orgánů místní samosprávy či státního orgánu (postih za přestupek či trestný čin). Nájemce však neodpovídá za osoby, které se v bytě pravidelně nezdržují (návštěvy), ale odpovídá pouze za ty osoby, které s ním bydlí. Jestliže tyto osoby, které s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě (např. vyvolávají výtržnosti či jiné nepřístojnosti jako devastace bytu, fyzické napadání a šikanování ostatních nájemníků atd.), lze použít tohoto výpovědního důvodu. Výstrahou však není pouhé napomenutí či upozornění na nepřístojné chování, není-li z nich patrno, že se jimi míní založit možnost výpovědi.
V tomto případě stačí nájemci při vyklizení bytu poskytnout přístřeší. Jde-li o rodinu s nezletilými dětmi a jsou-li zde dány důvody hodné zvláštního zřetele, může soud rozhodnout, že nájemce má v těchto případech právo na náhradní ubytování, popř. i na náhradní byt.
d) jestliže nájemce hrubě porušuje své povinouti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné nebo úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu za období delší než tři měsíce. Kromě neplacení nájemného nebo úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu za období delší než 3 měsíce, je možné sem zařadit i případy, kdy např. nájemce provádí bez předchozího souhlasu pronajímatele stavební úpravy v bytě, jimiž se byt podstatně mění, zejména děje-li se tak opakovaně. Dále se lze zařadit případy, kdy nájemce užívá byt k jiným účelům, než k bydlení (např. k podnikání), dá-li byt do podnájmu jiné osobě atd.
V tomto případě stačí nájemci při vyklizení bytu poskytnout přístřeší. Jde-li o rodinu s nezletilými dětmi a jsou-li zde dány důvody hodné zvláštního zřetele, může soud rozhodnout, že nájemce má v těchto případech právo na náhradní ubytování, popř. i na náhradní byt.
e) je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo domem naložit tak, že byt nelze užívat nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu dále užívat. Použití tohoto důvodu bude zpravidla vázáno na rozhodnutí stavebního úřadu, z něhož bude soud vycházet. Co se bude považovat za delší dobu bránící užívání bytu nebo domu, bude vždy závislé na konkrétních okolnostech případu. Delší dobou by např. neměla být doba obvyklá pro rekonstrukci tzv. stoupaček v domě, pokud ovšem za tímto účelem není třeba provádět rozsáhlé stavební práce.. Delší dobou nebude obvykle doba asi 3-4 týdnů, která bývá potřebná pro rekonstrukci vodovodního potrubí nebo odpadů a související s instalací v panelovém domě.
V těchto případech má nájemce zásadně právo na přiměřený náhradní byt - blíže viz bytové náhrady.
f) jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory, určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostor chce tento byt užívat.
V těchto případech má nájemce zásadně právo na přiměřený náhradní byt - blíže viz bytové náhrady.
g) má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt. Podstatný je stav v době vyhlášení rozsudku soudem a tyto případy je třeba posuzovat individuálně. V tomto případě stačí nájemci poskytnout přístřeší.
h) neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů anebo ho bez vážných důvodů užívá jen občas. Za vážné důvody by bylo možné považovat např. dlouhodobé ústavní léčení, výkon vojenské služby, dlouhodobé služební cesty, výkon práce mimo bydliště atd. Mezi tyto případy však nelze řadit situace, kdy nájemce bude ze zdravotních či rekreačních důvodů trávit větší část roku např. na své chatě. V tomto případě stačí nájemci poskytnout přístřeší.
i) jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba. Tento výpovědní důvod umožňuje, aby byty zvláštního určení nebo byty v domech zvláštního určení bylo možno lépe využívat v souladu s jejich určením. Výpovědní důvod bude dán , není-li nájemce zdravotně postižená osoba. Takový nájemce má při vyklizení právo na přiměřený náhradní byt.
Pokud by pronajímatel bez zvláštních důvodů nevyužil vyklizeného bytu k účelu, pro který soud k výpovědi nájmu přivolil, může soud na návrh nájemce rozhodnout, že pronajímatel je povinen nájemci, který byt uvolnil, uhradit dodatečně stěhovací náklady a další náklady spojené s potřebnou úpravou náhradního bytu. Soud může dále pronajímateli uložit, aby nájemci uhradil rozdíl ve výši nájemného z dosavadního bytu a z bytu náhradního, až za dobu 5 let, počínaje měsícem, v němž se nájemce přestěhoval do náhradního bytu, nejdéle však do doby, kdy nájemce ukončil nájem náhradního bytu. Právo nájemce na úhradu rozdílu v nájemném se v období 5 let nepromlčují.
6) BYTOVÉ NÁHRADY
Úpravu bytových náhrad obsahuje § 712 OZ. Za bytové náhrady jsou považovány náhradní byt a náhradní ubytování a za určitých okolností i přístřeší.
a) náhradní byt - náhradním bytem se rozumí byt, který podle velikosti a vybavení zajišťuje lidsky důstojné ubytování nájemce a členů jeho domácnosti. Jako přiměřený náhradní byt je definován byt, který je podle místních podmínek zásadně rovnocenný bytu, který se má vyklidit.
b) náhradní ubytování - náhradním ubytováním se rozumí byt o jedné místnosti nebo pokoj ve svobodárně nebo podnájem v zařízení či nezařízené části bytu jiného nájemce.
c) přístřeší - přístřeším se rozumí provizorium do té doby, než si nájemce opatří řádné ubytování a prostor k uskladnění bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby
V případě, že soud přivolí k výpovědi z nájmu bytu, určí současně, ke kterému datu nájemní vztah zaniká. Výpovědní lhůta začne běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po právní moci rozsudku soudu. Nájemce má po uplynutí výpovědní lhůty 15 dnů na to, aby byt vyklidil. Pokud však nájemci byla přiznána bytová náhrada, začíná výpovědní lhůta běžet až od okamžiku, kdy byla tato bytová náhrada zajištěna. Výkon rozhodnutí se provede pouze tehdy, jestliže k zajištění bytové náhrady skutečně došlo.
Nájemce, který se na základě rozhodnutí soudu musí vystěhovat z bytu a který má podle rozhodnutí soudu právo na bytovou náhradu, však nemá žádnou možnost donutit pronajímatele k tomu, aby bytovou náhradu zajistil v přiměřené době. Protože je nájemce povinen se z bytu vystěhovat až po zajištění bytové náhrady pronajímatelem, v praxi dochází často k situacím, kdy tento nájemce v předmětném bytě bydlí dále několik let, než dojde k zajištění bytové náhrady pronajímatelem.
Nájemci se v těchto případech často mylně domnívají, že už nemusí platit nájemné či služby spojené s užíváním bytu a nemusí byt nijak udržovat. Pronajímatelé pak tyto nájemce šikanují např. neprováděním oprav v bytě, jejichž náklady by měli nést, vypínáním elektřiny, plynu nebo zastavováním přívodu vody. Výše uvedené jednání je v rozporu s OZ, který stanoví, že v tomto období mají pronajímatel i nájemce stejná práva a povinnosti, jako během nájemního vztahu.
7) VÝMĚNA BYTU
Výměna bytu je upravena v §§ 715 a 716 OZ. Nájemci se mohou dohodnout na výměně bytu. Podmínkou platnosti této dohody je však souhlas pronajímatele (pokud má každý byt pronajímatele jiného je potřeba souhlasu obou pronajímatelů). Tato dohoda musí mít písemnou formu jinak je taktéž neplatná. V případech, kdy pronajímatel bez závažných důvodů odmítá souhlas k výměně udělit, může nájemce podat návrh k soudu, aby soud svým rozhodnutím souhlas pronajímatele nahradil.
Uskutečněním výměny nevzniká nájem ve vyměněných bytech ze zákona. J e třeba uzavřít nové písemné nájemní smlouvy, jejichž podmínky mohou být jiné, než byly mezi předešlými účastníky (týká se především výše dohodnutého nájemného).
V případě, že dojde k platnému uzavření dohody o výměně bytu a jeden z nájemců výměně brání bez existence závažných okolností (např. si výměnu rozmyslel) může se druhý nájemce splnění této dohody domáhat u soudu.. Toto právo na plnění musí být uplatněno u soudu do tří měsíců ode dne, kdy byl dohodou vysloven souhlas. Nedodržení této lhůty má za následek zánik možnosti domáhat se plnění dohody u soudu.
V případě, kdy u některého z účastníků nastanou dodatečně (po uzavření dohody o výměně bytu) takové závažné okolnosti, že na něm není možné splnění dohody spravedlivě požadovat, může tento účastník od dohody odstoupit. Toto odstoupení však musí být učiněno bez zbytečného odkladu. Druhý z nájemců však v tomto případě může požadovat náhradu škody.
8) PODNÁJEM BYTU
Právní úprava podnájmu bytu (části bytu) je obsažena v § 719 OZ. Podnájemní vztah vzniká na základě podnájemní smlouvy. Součástí této smlouvy musí být písemný souhlas pronajímatele s poskytnutím podnájmu, bez něho je smlouva o podnájmu neplatná. Práva a povinnosti jsou podobné jako u nájmu bytu. V případě ukončení podnájmu nemá podnájemce právo na poskytnutí náhradního podnájmu.
Podnájemní smlouvu lze vypovědět bez uvedení důvodů, musí se tak stát ve lhůtě nejméně tří měsíců s tím, že lhůta musí skončit ke konci kalendářního měsíce. Byl-li podnájem sjednán na dobu určitou, skončí uplynutím této doby. Podnájem zaniká také v případech, kdy dojde k zániku nájmu.
Pokud by došlo k přenechání bytu (nebo jeho části) do podnájmu bez souhlasu pronajímatele, posuzuje se tento postup nájemce jako hrubé porušení jeho povinností vyplývajících z nájmu bytu. Tomuto nájemci může dát pronajímatel výpověď s tím, že nájemce nemá nárok na bytovou náhradu - stačí poskytnout pouze přístřeší.
9) SMLOUVA O UBYTOVÁNÍ
Smlouva o ubytování je upravena v §§ 754 až 759 OZ. Jedná se o smlouvu, ve které se ubytovatel (osoba provozující ubytovací zařízení- hotel, noclehárnu, ubytovnu atd.) zavazuje poskytnou objednateli přechodné ubytování v zařízení k tomu určeném a objednatel se zavazuje za toto ubytování zaplatit určenou cenu.
Tato smlouva nevyžaduje písemnou formu. Jednotlivá práva a povinnosti obou stran mohou být upravena v ubytovacím řádu.
Obecně lze konstatovat, že ubytovatel má povinnost odevzdat objednateli ubytovací prostor ve stavu způsobilém pro jeho řádné užívání s vybavením odpovídajícím povaze ubytovacího zařízení. Ubytovatel má dále povinnost zajistit nerušený výkon práv objednatele (především se jedná o poskytování služeb náležejících k poskytovanému ubytování - osvětlení, vytápění atd.). Případné závady v ubytovacím prostoru je povinen odstranit ubytovatel.
Objednatel má povinnost zaplatit za poskytnuté ubytování úplatu ve stanovené výši. Dále má povinnost užívat ubytovací prostory pouze řádným způsobem (nesmí bez souhlasu ubytovatele v ubytovacím prostoru provádět žádné podstatné změny). Po ukončení smlouvy je objednatel povinen ubytovací prostor vyklidit.
Provozovatel ubytovacího zařízení má odpovědnost za škodu způsobenou na vnesených nebo odložených věcech a odpovědnost za cennosti. Právní úprava této odpovědnosti je upravena v §§ 433a 434 OZ.
Provozovatel ubytovacího zařízení má odpovědnost za škodu na věcech, které ubytovaný (objednatel) do ubytovacího zařízení vnesl.Za vnesené věci jsou považovány věci, které byly přineseny do prostor, které byly vyhrazeny k ubytování nebo k uložení věcí, anebo které byly za tímto účelem odevzdány provozovateli nebo některému z pracovníků provozovatele. Škoda takto vzniklá může být způsobena ztrátou, odcizením, zničením či poškozením těchto věcí. Odpovědnost provozovatele ubytovacího zařízení za takto vzniklou škodu vzniká ze zákona již vnesením těchto věcí do jejich prostorů. Není potřeba, aby provozovatel převzal vnesené věci do opatrování.
Provozovatel ubytovacího zařízení se této odpovědnosti může zprostit pouze v případě, kdyby prokázal, že by ke škodě došlo i jinak (např. došlo k živelné pohromě nebo ke škodě došlo z vnitřních příčin - např. rychle se kazící potraviny). Této odpovědnosti se provozovatel v žádném případě nemůže zprostit jednostranným prohlášením (např. cedulkou s nápisem, že se za odložené věci neručí atd.).
Provozovatel ubytovacího zařízení také odpovídá za klenoty, peníze a jiné cennosti. Pokud tyto věci převzal do úschovy nebo byla-li škoda způsobena osobami, které pracují v ubytovacím zařízení, je provozovatel povinen uhradit škodu v plné výši. V ostatních případech má povinnost nahradit škodu do výše 5.000,- Kč ( za všechny předměty).
10) PŘÍSPĚVEK NA BYDLENÍ
Příspěvek na bydlení přispívá ke krytí nákladů na bydlení rodinám či jednotlivcům s nízkými příjmy. Poskytování příspěvku podléhá testování příjmů rodiny za kalendářní čtvrtletí. Za příjem se považují i přídavek na dítě, rodičovský příspěvek a zaopatřovací příspěvek
Jestliže příjem v rodině byl v uplynulém kalendářním čtvrtletí nižší než 1.6 násobek životního minima rodiny, má vlastník bytu, či nájemce, přihlášený v bytě k trvalému pobytu, nárok na příspěvek na bydlení. Poskytuje se bez ohledu na to, v jakém bytě oprávněná osoba bydlí, zda jde o byt obecní, družstevní, v soukromém vlastnictví a nebo zda jde o byt ve vlastním domě a jaké jsou skutečné náklady na bydlení.
Podrobnou úpravu naleznete v § 24 a § 25 zákona č. 117/1995 Sb., o státní sociální podpoře.
Výpočet výše příspěvku na bydlení naleznete na adrese: http://forms.mpsv.cz/sspforms/VypocetDavek/pnb-vyp.htm
11) PŘIHLAŠOVÁNÍ K TRVALÉMU POBYTU
Právní úprava trvalého pobytu je obsažena v zákoně č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel a rodných číslech.
Místem trvalého pobytu se rozumí adresa pobytu občana v České republice, kterou si občan zvolí zpravidla v místě, kde má rodinu, rodiče, byt nebo zaměstnání. Občan může mít jen jedno místo trvalého pobytu, a to v objektu, který je označen číslem popisným a který je určen pro bydlení, ubytování nebo individuální rekreaci. Z přihlášení občana k trvalému pobytu nevyplývají žádná práva k objektu, ve kterém je hlášen k trvalému pobytu. Např. trvalý pobyt osoby, která není nájemcem bytu, této osobě nezakládá žádná práva k poskytnutí bytové náhrady v případě vystěhování nájemce bytu. Stejně tak v případech přechodu nájmu bytu není přihlášení k trvalému pobytu osoby v tomto bytě splněním podmínek pro přechod nájmu. Přihlášení k trvalému pobytu má pouze evidenční charakter.
Místem trvalého pobytu občana v době jeho narození je místo trvalého pobytu jeho matky.
Změnu místa trvalého pobytu občan ohlásí ohlašovně v místě nového trvalého pobytu.
Při ohlášení změny místa trvalého pobytu podle je občan povinen:
a) vyplnit a podepsat přihlašovací lístek k trvalému pobytu, který obsahuje údaje o:
1. jménu, popřípadě jménech, příjmení a rodném čísle, předchozí a nové adrese místa trvalého pobytu občana,
2. vlastníku objektu, kterým se rozumí jméno, příjmení a adresa místa trvalého pobytu u fyzické osoby nebo název a sídlo u právnické osoby
b) předložit občanský průkaz,občan po ukončení pobytu v cizině předkládá cestovní pas, občan po nabytí státního občanství České republiky předkládá doklad o nabytí státního občanství
c) doložit vlastnictví bytu nebo domu, nebo doložit oprávněnost užívání bytu, anebo předložit úředně ověřené písemné potvrzení oprávněné osoby o souhlasu s ohlášením změny místa trvalého pobytu. Takové potvrzení se nevyžaduje v případě, že oprávněná
osoba potvrdí souhlas na přihlašovacím tiskopisu k trvalému pobytu před zaměstnancem ohlašovny. Za oprávněnou osobu se považuje osoba starší 18 let, způsobilá k právním úkonům, která je oprávněna užívat objekt nebo jeho vymezenou část (např. byt nebo obytnou místnost), anebo je provozovatelem ubytovacího zařízení, kde se občan hlásí
k trvalému pobytu.
Za přihlášení změny místa trvalého pobytu zaplatí občan poplatek
Za občana mladšího 15 let ohlásí změnu místa trvalého pobytu jeho zákonný zástupce, popřípadě pěstoun. Za občana zbaveného způsobilosti k právním úkonům nebo za občana, jehož způsobilost k právním úkonům byla rozhodnutím soudu omezena tak,
že není způsobilý k jednání, ohlásí změnu místa trvalého pobytu jeho zákonný zástupce.
Za občana může změnu místa trvalého pobytu ohlásit jím pověřený zmocněnec na základě ověřené plné moci.
Občan v případě, že se rozhodl ukončit trvalý pobyt na území České republiky, je povinen tuto skutečnost sdělit ohlašovně podle místa trvalého pobytu.
12) NÁLEŽITOSTI ODVOLÁNÍ - OBECNĚ
Každé úřední rozhodnutí nebo rozhodnutí soudu musí obsahovat poučení o možnostech odvolání, popř. musí obsahovat poučení o tom, že odvolání není přípustné (zpravidla uvedeno na konci rozhodnutí). Pokud poučení o odvolání (nebo o nemožnosti odvolání) v rozhodnutí chybí nebo je nesprávné (např. chybí uvedení lhůty nebo soudu, ke kterému se má podat), má tato skutečnost vliv na běh lhůty k odvolání. V těchto případech se lhůta prodlužuje na 3 měsíce od doručení rozhodnutí.
Obecně je lhůta k podání odvolání je 15 dnů od doručení rozhodnutí.
Odvolání proti rozhodnutí soudu se tedy podává v 15ti denní lhůtě od jeho doručení. O tomto odvolání rozhoduje soud nadřízený soudu, který rozhodoval ve věci v prvním stupni. Pokud tedy v první instanci rozhodoval soud okresní (obvodní) o odvolání bude rozhodovat soud krajský (městský). Pokud ve věci rozhodoval v prvním stupni soud krajský, o odvolání rozhoduje soud vrchní. Toto odvolání je však třeba podávat (adresovat) soudu, který rozhodoval v prvním stupni.
V odvolání musí být dále uvedeno:
a) kterému soudu je určeno (soud nadřízený soudu, který o věci rozhodoval v prvním stupni), kdo jej činí, které věci se týká (musí být uvedena spisová značka - proti kterému rozhodnutí směřuje) a co sleduje a musí být podepsáno a datováno. Výrok rozhodnutí se často skládá z několika částí (např. v bodě I. je uvedena úprava práv a povinností účastníků a v bodě II. rozhodnutí o případné náhradě nákladů soudního řízení, které jsou od sebe oddělovány římskými číslicemi, proto je dobré v odvolání uvést, proti které konkrétní části výroku odvolání směřuje. Odvolání je třeba podat v potřebném počtu stejnopisů tak, aby jeden stejnopis zůstal soudu a dále, aby každý z účastníků dostal také jeden.
b) dále musí být uvedeno v čem je spatřována nesprávnost tohoto rozhodnutí a čeho se odvolatel domáhá (odvolací návrh)
Rozhodnutí ve věci samé však lze podat pouze z některého z těchto důvodů:
a) nebyly splněny podmínky řízení - došlo k procesnímu pochybení na straně soudu (např. rozhodoval jiný soud,než rozhodovat měl),
b) soud prvního stupně nepřihlédl ke skutečnostem, které tvrdil odvolatel u soudu prvního stupně, nebo soud prvního stupně nepřihlédl k důkazům, které mu odvolatel předložil,
c) soud prvního stupně neúplně zjistil skutkový stav věci, neboť neprovedl navržené důkazy potřebné k prokázání rozhodných skutečností,
d) soud prvního stupně dospěl na základě provedených důkazů k nesprávným skutkovým zjištěním,
e) po skončení řízení v prvním stupni vyšly najevo nové důkazy, které u soudu prvního stupně nabyly uplatněny,
f) rozhodnutí soudu prvního stupně spočívá nesprávném právním posouzení věci
Včas podané přípustné odvolání má ve většině případů za následek odklad vykonatelnosti rozhodnutí do té doby, než o tomto odvolání rozhodne soud odvolací. Odvolací soud tedy po přijetí odvolání určí termín projednání tohoto odvolání. Při odvolacím řízení může soud dokazování před soudem prvního stupně opakovat nebo i doplnit. Odvolací řízení skončí rozhodnutím soudu o tom, že rozsudek napadaný odvoláním potvrdí, změní nebo zruší a nařídí opětovné projednání případu soudu prvního stupně, který je vázán názorem soudu odvolacího.
13) SOUDNÍ POPLATKY
Ve většině případů, pokud se osoba chce domáhat svého nároku u soudu, musí složit při podání žaloby určitý poplatek. Výše poplatků je stanovena v zákoně č. 549/1191 Sb., o soudních poplatcích. Poplatku jsou zproštěny návrhy ve věcech péče o děti. Osoba, jejíž příjem se pohybuje kolem hranice životního minima nebo minimální mzdy může soud požádat o prominutí tohoto poplatku. K žádosti o prominutí soudních poplatků je třeba doložit potvrzení o výši příjmů.
Výběr ze sazebníku poplatků - kompletní sazebník je obsažen v příloze zákona o soudních poplatcích.:
Položka 1:
Za návrh na zahájení občanského soudního
řízení, jehož předmětem je peněžité plnění
a) do částky 15 000 Kč včetně Kč 600,-
b) v částce vyšší než 15 000 Kč 4 % z této částky
Položka 2:
Za návrh na zahájení občanského soudního řízení,
jehož předmětem není peněžité plnění
a) za každou nemovitost Kč 3 000,-
b) za každý podnik nebo za každou jeho
organizační složku Kč 10 000,-
c) v ostatních případech, není-li dále stanoveno
jinak Kč 1 000,-
Položka 3:
Za návrh na vydání předběžného opatření Kč 500,-
Položka 4:
Za návrh na zahájení řízení o vypořádání společného
jmění manželů (bezpodílového spoluvlastnictví manželů)
nebo o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví Kč 1 000,-
Položka 5:
Za návrh na zahájení řízení o určení výživného,
včetně jeho zvýšení, jakož i o snížení nebo zrušení
výživného, jehož předmětem je peněžité plnění
a) do částky 30 000 Kč včetně Kč 300,-
b) v částce vyšší než 30 000 Kč 1 % z této
částky nejvýše Kč 10 000,-
Položka 11):
Za odvolání proti rozhodnutí soudu ve věci samé,
podle předmětu odvolacího řízení
a) peněžité plnění do částky 15 000 Kč včetně Kč 600,-
b) peněžité plnění v částce vyšší než 15 000 Kč 4 % z této
částky
c) za každou nemovitost Kč 3 000,-
d) za každý podnik nebo za každou
jeho organizační složku Kč 10 000,-
e) v ostatních případech Kč 1 000,-